不動産事業

Real Estate

Buying Real estate

不動産を購入するときの注意点

立地条件の希望をはっきりと

土地を購入する場合、購入の目的によって立地条件が変わってきます。
まずは、土地を購入する目的をハッキリさせることが大事です。

家を建てる目的の場合、自分が希望する生活環境を考え、その上で立地条件の希望を明確化した方が分かりやすいです。
買い物に便利な方がいいのか、駅が近い方がいいのか、子供の通学に便利な方がいいのか、いろいろな条件があるかと思います。
その中で優先順位を付けた上で土地探しをすると、比較的見つかりやすいです。

予算をおおまかでいいので決める

家を買う、土地を買う、となると、大きな金額の買い物になりますので、だんだんとお金の感覚がズレてくることも。
最初にある程度予算を決めておくことが大事です。
また、ローンなどを組む場合は、いくらまで借りられるのか、返済計画なども事前にある程度立てておくと、いざ購入の際にズレが少なくなります。

土地によって定められている制限を確認

土地には建てられる建物のサイズやいろいろな制限があるケースもあります。
「建ぺい率」は、敷地のうちどれくらいまで建物を建ててもいいか定めたものです。
「容積率]は、敷地面積に対する延床面積の割合上限を定めたものです。

家を建てる前に土地を決める方も多いですが、ある程度プランを考えながら、そのプランに適した土地を探した方が後々困らずに済むかと思います。

土地代以外にかかる費用を事前にチェック

土地の状態によっては土地代以外にいろいろと費用がかかる場合もあります。
例えば、農地として登録されている土地に家を建てたいのであれば「農地転用申請」が必要になります。
インフラの整備が充分なされてない場所であれば、インフラ整備の費用がかかることもあります。

また、土地を購入する場合、不動産取得税や印紙税などがかかります。
こういった費用も事前に確認しておくといいでしょう。

Selling Real estate

不動産を売却するときの注意点

相場を調べる

通常は不動産会社に査定を依頼するのが早いのですが、その前に自分でだいたいの相場を知ることも出来ます。

土地に関しては下記3サイトにてだいたいの相場が分かります。

国土交通省「土地総合情報システム」
実際に成約した過去の取引事例が検索できます。

国土交通省「標準地・基準地検索システム」
地下公示価格が検索できます。

一般社団法人資産評価システム研究センター「全国地価マップ」
路線価が検索できます。

権利関係を確認しておく

様々な事情で名義が売主ではない場合、売主だけではない場合、というのもあります。
事前に必ず土地の所有者名義を確認しておくとスムーズに進みます。
また、共有名義の場合、名義人全員の同意を事前に執っておくといいでしょう。
できれば、所有関係をシンプルにまとめておくと、手続きはスムーズに進みます。

売却にかかる費用を把握しておく

不動産の売却にはいろいろな費用がかかります。

1.仲介手数料
　売却決定、成約した場合、売却金額に応じた規定の手数料を支払う
2.印紙代
　売買契約時、不動産売買契約書に貼る
3.登記費用及び司法書士への報酬
　住所移転登記や抵当権抹消登記などにかかる費用
　また、これらの登記を行う司法書士への報酬も必要
4.測量費用
　次に書きますが、土地の境界を確定するための測量にかかる費用
5.譲渡所得税
　不動産売却の際、売却益が出た場合に支払う税金

これらの費用がかかることを頭に入れておきましょう。

建物の場合は「検査済証」「建築確認済証」を確認しておく

「検査済証」「建築確認済証」があるかないかを確認しておきましょう。
「検査済証」は、この家が建築基準法を守って建てられた、という証明書です。
「建築確認済証」は、建物が建てられる前の図面の段階で「建築開始時点の」建築基準法に適合している、という証明書です。

「検査済証」がない場合、所轄の行政機関で「台帳記載事項証明書」を交付してもらうことで代わりに出来ます。
「建築確認済証」がない場合も同様です。ただ、これだけでは図面がないので「建築計画概要書の写し」を交付してもらうといいでしょう。

土地の境界を確定しておく

査定を実際にしてもらう前に、土地の境界を確定しておく必要があります。
土地の測定や境界確認は「土地家屋調査士」に依頼をしましょう。

不動産会社を決めてから、不動産会社の紹介で土地家屋調査士に依頼をする、という方法もあります。
費用を抑えたいのであれば自分で土地家屋調査士を探して依頼するといいでしょう。

土地の周囲に、既に杭やフェンスで近隣との境界があるケースもあります。
この場合は既に境界が画定している、と考えて問題ありません。

売却を依頼する不動産会社を選定する

出来れば複数の不動産会社に査定を依頼するのがいいでしょう。
その場合はできるだけ「訪問査定」をしてくれるところを選ぶようにしましょう。
その方が細かい点まで確認してもらえて、確実な査定をしてもらえることが多いです。

査定をしていただいたら、その中で実際に依頼をする不動産会社を決定します。
ご自身の売却目的などにしっかりと寄り添ってくれる会社を選ぶと納得度は高いと思います。

媒介契約について

売主と買主を仲介する「媒介契約」を不動産会社と締結します。

媒介契約には3種類あります。

・専属専任媒介契約
　1社の不動産会社のみと契約
　自分で買主を見付けた場合でも不動産会社に仲介してもらう必要あり
・専任媒介契約
　1社の不動産会社のみと契約
　自分で買主を見付けた場合は直接売買契約を結ぶことができる
・一般媒介契約
　複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約
　自分で買主を見付けた場合には直接売買契約を結ぶことができる

「一般媒介契約」は複数社が仲介を行ってくれますが、「専任媒介」「専属専任媒介」の方が不動産会社としては積極的に動いてくれることが多いです。
初めての売却であれば「専任媒介」「専属専任媒介」の方が、やり取りが1社だけで済みますのでベターかと思います。

売買契約書はしっかりと目を通しておく

売買契約書には取引内容や売主、買主の権利・義務が記載されています。
しっかりと目を通しておいて、不明な点などは不動産会社へ確認するようにしましょう。

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